PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK RUMAH TINGGAL

BAB 11

 PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK RUMAH TINGGAL

A.    PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN    DAN HAK PAKAI ATAS TANAH

Pengertian rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuni nya, serta aset bagi pemiliknya. bentuk rumah menurut undang-undang no. 1 tahun 2001 adalah rumah tinggal, rumah deret, dan rumah susun.

Pembangunan untuk rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun, dapat dilakukan di atas tanah:

a. hak milik

b. hak guna bangunan, baik di atas tanah Negara maupun di atas hak pengelolaan; atau

c. hak pakai di atas tanah negara.

Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Hak Guna Bangunan

 (1) Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas

tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

(2) Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling la

ma 20 tahun.

(3) Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Hak Pakai

(1) Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.

(2) Hak pakai dapat diberikan :

a. selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu;

b. dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.

(3) Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan

Ketentuan-ketentuan mengenai Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai untuk perumahan dapat dijelaskan sebagai berikut

a.       Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara

Hak Guna Bangunan atas tanah tanah negara berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan ini diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berkhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut atau perpanjangannya. Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan dicatat dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Syarat-syrat yang harus dipenuhioleh pemegang Hak Guna Bangunan untuk perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan adalah.

1.    Tanahnya masih digunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut.

2.    Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.

3.    Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak

4.    Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang bersangkutan.

b.      Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Pengelola

Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolan berjangka waktu untuk pertama kali paaling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna banguna ini atas permohonan pe,megang Hak Guna Banguna setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan. Permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan diajukan selambat=lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Banguna tersebut atau perpanjangannya.Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Gunan Banguna dicatat dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.

c.       Hak Pakai atas Tanah Negara

Pasal 41 ayat (2) UUPA tidak menentukan secara tegas berapa lama jangka waktu Hak Pakai. Pasal ini hanya menetukan bahwa Hak Pakai dapat diberikan selamaJangka waktu tertentu atau selama tanahnya digunakan.untuk keperluan yang tertentu. Dalam peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996, jangka waktu Hak Pakai diatur pada pasala 45 sampai pasal 49, jangka waktu Hak Pakai ini berbeda-beda sesuai dengan asal tanahnya.

Hak Pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun,dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun.

Khusus Hak Pakai yang dimiliki departemen, lembaga pemerintahan non-departemen, pemerintah daerah, badan-badan keagamaan dan sosial, perwakilan negara asing, dan perwakilan badan Internasional diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu.

Berkaitan subjek Hak Pakai atas tanah negara ini, A.P. Parlindungan menyatakan bahwa ada ada Hak Pakai yang bersifat publikrechttelijk, yang tanpa right of Dispossal (artinya yang tidak boleh dijual ataupun dijadikan jaminan utang), yaitu Hak Pakai yang diberikan untuk instansi-instansi pemerintah, seperti sekolah, Perguruan Tinggi Negeri, Kantor Pemerintah, dan sebagainya, dan Hak Pakai yang diberikan untuk perwakilan asing, yaitu Hak Pakai yang diberikan untuk waktu yang tidak terbatas dan selama pelaksanaan tugasnya ataupun Hak Pakai yang diberikan untuk usaha-usaha sosial dan keagamaanjuga diberikan untuk waktu yang tidak tertentu dan selama melakasanakan tugasnya.

Permohonan perpanjangan jangka waktuatau pemabaharuan Hak Pakai diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Pakai. Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Pakai dicata dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.

Syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh pemegang Hak Pakai untuk perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Pakai yaitu:

1.      Tanahnya masih digunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut.

2.      Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.

3.      Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Pakai.

B.  PROSEDUR PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK RUMAH TEMPAT TINGGAL

Hak atas tanah dapat ditingkatkan dan diturunkan. Hal ini dapat dilakukan sesuai dengan kepentingan dari pemegang hak atas tanah tersebut. Penurunan hak atas tanah dilakukan untuk memenuhi kebutuhan pemegang hak atas tanah yang kemungkinan tidak memenuhi syarat untuk memegang hak atas tanah dari tanah yang baru ia terima. Hal ini terjadi saat sebuah badan hukum memenangkan tanah dengan Hak Milik di lelang publik padahal badan hukum tersebut tidak diperbolehkan untuk memiliki tanah dengan Hak Milik. Sedangkan hak atas tanah dapat ditingkatkan untuk mendapatkan Hak Milik yang dipergunakan sebagai rumah tinggal.

a.       Peningkatan Hak Atas Tanah

Menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal (“Kepmeneg Agraria No.6/1998”), terdapat 2 (dua) cara untuk meningkatkan hak atas tanah menjadi Hak Milik:

1.      Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal kepunyaan perseorangan Warga Negara Indonesia (“WNI”) yang luasnya 600 m2 atau kurang, atas permohonan yang bersangkutan dihapus dan diberikan kembali kepada bekas pemegang haknya dengan Hak Milik.

2.  Tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal kepunyaan perseorangan WNI yang luasnya 600m2 atau kurang yang sudah habis jangka waktunya dan masih dipunyai oleh bekas pemegang hak tersebut, atas permohonan yang bersangkutan diberikan Hak Milik kepada bekas pemegang hak.

Untuk pemberian Hak Milik tersebut, penerima hak harus membayar uang pemasukan kepada Negara sesuai ketentuan yang berlaku.Permohonan pendaftaran Hak Milik diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat dengan surat sesuai bentuk sebagaimana yang terdapat dalam lampiran Kepmeneg Agraria No.6/1998 disertai dengan:

1.      Sertifikat tanah yang bersangkutan.

2.      Bukti penggunaan tanah untuk rumah tinggal berupa:

1) Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan yang mencantumkan bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, atau

2) Surat keterangan dari Kepala Desa/Kelurahan setempat bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, apabila Izin Mendirikan Bangunan tersebut belum dikeluarkan oleh instansi berwenang

1.      Fotokopi SPPT PBB yang terakhir (khusus untuk tanah yang luasnya 200 m2 atau lebih).

2.      Bukti identitas pemohon.

3.      Pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon pendaftarannya itu yang bersagkutan makan mempuyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 (lima) bidang yang seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5.000 (lima ribu) m2 dengan menggunakan contoh sebagaimana sesuai dengan lampiran II Kepmeneg Agraria No.6/1998 keputusan ini.

            b.      Penurunan Hak atas Tanah

Menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 1997 tentang Perubahan Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai (“Kepmeneg Agraria No.16/1997”), terdapat 2 (dua) macam hak atas tanah yang dapat diturunkan, yaitu:

1.   Hak Milik dapat diturunkan menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dengan jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun dan 25 (dua puluh lima) tahun.

2.  Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara atau atas tanah Hak Pengelolaan kepunyaan perseorangan WNI atau badan hukum Indonesia diturunkan menjadi Hak Pakai atas permohonan pemegang hak atau kuasanya dengan jangka waktunya 25 (dua puluh lima) tahun.

Permohonan untuk mengubah Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat dengan disertai:

1.      Sertifikat Hak Milik atau Hak Guna Bangunan yang dimohon perubahan haknya, atau bukti pemilikan tanah yang bersangkutan dalam hal Hak Milik yang belum terdaftar.

2.      Kutipan Risalah Lelang yang dikeluarkan oleh pejabat lelang apabila hak yang bersangkutan dimenangkan oleh badan hukum dalam suatu pelelangan umum.

3.      Surat persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan, apabila hak atas tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan.

4.      Bukti identitas pemohon.

Dalam hal Hak Milik yang dimohon perubahan haknya belum terdaftar, maka permohonan pendaftaran perubahan hak dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran Hak Milik tersebut dan penyelesaian pendaftaran perubahan haknya dilaksanakan sesudah Hak Milik itu didaftar sesuai ketentuan yang berlaku.

Dan dalam hal Hak Milik yang dimohon perubahan haknya dimenangkan oleh badan hukum melalui pelelangan umum, maka permohonan pendaftaran perubahan Hak Milik tersebut diajukan oleh badan hukum yang bersangkutan bersamaan dengan permohonan pendaftaran peralihan haknya dan kedua permohonan tersebut diselesaikan sekaligus dengan mendaftar perubahan hak tersebut terlebih dahulu, dan kemudian mendaftar peralihan haknya, dengan tetap memperhatikan ketentuan mengenai Hak Milik yang belum terdaftar yang telah dibahas sebelumnya.

Prosedur pemberian Hak Milik yang berasal dari tanah Hak Guna Bangunan untuk rumah tempat tinggal, yaitu

1.      Permohonan pemberiaan Hak Milik

2.      Pemeriksaan pendaftaran pemberian Hak Milik

3.      Perintar setor pungutan

4.      Pendaftaran pemberian Hak Milik

HUKUM PRANATA DAN PEMBANGUNAN

Soal :

1.    Tugas konsultan atau perencana

2.    Tugas kontraktor atau pelaksana

3.    Tahapan tahapan yang dilakukan oleh konsultan & kontraktor setelah menerima tugas dari si owner

   Jawab :

1.    TUGAS KONSULTAN ATAU PERENCANA

a.       Pengertian

Konsultan adalah badan yang ditunjuk oleh owner untuk menangani perencanaan proyek. Konsultan ini bisa bermacam2 tergantung kebutuhan proyek dan kemampuan pemilik proyek (owner). Sebut saja arsitek, konsultan struktur, konsultan mekanikal & elektrikal, konsultan lansekap, konsultan interior, konsultan pencahayaan (lighting designer).

b.      Tugas konsultan arsitek

Seorang arsitek rumah tentunya sudah di bekali dengan pendidikan, dimana seorang arsitek konsultan harus bisa menjelaskan dengan sejelas jelasnya tentang sebuah desain arsitektur yang di buatnya, alasan alasan mengapa disain arsitektur rumahnya seperti itu? Dan bagaimana mewujudkan desain arsitektur tersebut, apa resiko – resiko dari disain arsitektur rumah tersebut dan alasan – alasan lain yang telah di pikirkan arsitektur konsultan sebelumnya.

Dalam mengerjakan tugasnya seorang jasa arsitek sering di hadapkan oleh berbagai alasan orang memakai jasa si konsultan arsitektur tersebut, dankonsultan desain arsitek rumah tersebut harus membuat hasil karya berdasarkan kondisi awal dari pemberi tugas, misalnya, seorang yang tidak ada masalah dengan biaya, maka biasanya konsultan rumah berangkat membuat Rumah dari disain, tidak ada batasan mengenai biaya, yang penting disain dari si konsultan arsitek sesuai dengan yang di inginkan.

Tapi berbeda ketika jasa arsitek di hadapkan oleh pemberi tugas, dimana pemberi tugas memakai jasa arsitektur konsultan berangkat dari buget yang tersedia, atau keterbatasan dana, maka konsultan arsitektur tersebut harus bisa memberikan solusi yang tepat agar impian pemberi tugas tetap bisa terwujud, walaupun dengan konsekwensi konsekwensi tertentu.

Seorang konsultan desain justru akan memberikan gambaran yang sejelas – jelasnya tentang disain dan biaya yang akan dikeluarkan nanti, justru dengan memakai jasa konsultan rumah kita sebisa mungkin menghindari pekerjaan pekerjaan yang nantinya akan menimbulkan pemborosan, bongkar pasang akibat dari perencanaan yang kurang matang sebelumnya, yang jika di bandingkan dengan jasa yang harus di bayar untuk seorang arsitek konsultan justru lebih besar, belum lagi hasil disain yang mungkin kita tidak puas.

Dengan memakai jasa seorang konsultan arsitek, maka kita bisa melihat hasil akhir dari disain dengan bantuan sketsa – sketsa disain atau karena kemajuan teknologi saat ini, kita bisa juga melihat hasil akhir dari disain persis seperti aslinya dengan bantuan animasi komputer.

1.    TUGAS KONTRAKTOR ATAU PELAKSANAAN

a.  Pengertian

Kontraktor adalah badan yang ditunjuk oleh owner (dapat melalui penunjukan langsung atau melalui tender) sebagai pelaksana proyek. Pihak inilah yang akan menerjemahkan proses perencanaan yang disiapkan oleh para konsultan ke dalam wujud yang sebenarnya. Dalam prosesnya pihak kontraktor akan berhubungan dengan para konsultan ini untuk mempermudah pelaksanaan di lapangan.

b. Tugas kontraktor atau pelaksanaan

1.    Melaksanakan semua kesepakatan yang ada dalam kontrak kerja, baik dari segi scheduling pelaksanaan maupun masa pemeliharaan.

2.    Mematuhi dan melaksanakan segala petunjuk yang diberikan oleh Direksi.

3.    Sebelum pekerjaan dimulai, kontraktor pelaksana harus membuat dan menyerahkan gambar kerja (shop drawing) serta metode kerja.

4.    Menyediakan tenaga kerja, bahan, perlengkapan dan jasa yang diperlukan sesuai dengan spesifikasi teknis dan gambar yang telah ditentukan dengan memperhatikan ;

a.               biaya pelaksanaan,

b.              waktu pelaksanaan,

c.               kualitas pekerjaan,

d.              kuantitas pekerjaan dan

e.               keamanan kerja.

5.    Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan yang diserahkan kepada Direksi.

6.    Bertangung jawab atas kualitas dan mutu pekerjaan.

7.    Membayar ganti rugi akibat kecelakaan yang terjadi pada waktu pelaksanaan pekerjaan.

8.    Berhak menerima sejumlah biaya pelaksanaan pekerjaaan yang telah selesai dari pemberi tugas dengan kesepakatan yang tercantum dari kontrak kerja.

 3. TAHAPAN- TAHAPAN YANG DILAKUKAN OLEH KONSULTAN DAN KONTRAKTOR SETELAH MEMENANGKAN TENDER DARI SIOWNER

Terdapat 6 tahapan antara lain :

1. Tahap Perencanaan / Planning
2. Tahap Perekayasaan / Design
3. Tahap Pengadaan / Procurement
4. Tahap Pelaksanaan / Construction
5. Tahap Tes Operasional / Commisioning
6. Tahap Pemanfaatan dan Perawatan /Operational and Maintenance

1. PERENCANAAN

Pada tahap ini meliputi gagasan dasar yang berawal dari adanya suatu "KEBUTUHAN" yang kemudian ditindak lanjuti dengan pembuatan studi kelayakan yang mencakup aspek-aspek teknis, ekonomis, lingkungan, dan lain-lain.

Pada tahap ini menghasilkan :

1. gagasan dan ide untuk memenuhi "KEBUTUHAN / NEEDS"
2. hasil studi kelayakan dan laporan hasil AMDAL

Tahap ini juga dapat dinamakan sebagai "Tahapan Konseptual"

Pihak-pihak yang telibat dalam tahap ini adalah : Pemilik proyek (owner) dan dapat dibantu oleh Konsultan Perencana dan atau Konsultas Manajemen Konstruksi

2. PEREKAYASAAN

Terdiri dari :

• Tahap Pra Rancangan, menghasilkan : kriteria desain, skematik desain, estimasi anggaran secara global
• Tahap Pengembangan Rancangan, menghasilkan : perhitungan-perhitungan detail (perhitungan desain, gambar-gambar detail, outline spesifikasi, estimasi anggaran secara terperinci)
• Desain Akhir dan Penyiapan Dokumen Pelaksanaan, menghasilkan : Gambar koordiasi, gambar-gambar detail, spesifikasi, daftar volume, estimasi biaya konstruksi, syarat-syarat umum administrasi dan peraturan umum.

Pada tahap perekayasaan ini pihak-pihak yang mungkin terlibat adalah : Konsultasn Perencana, Konsultan Manajemen Konstruksi, Konsultan Rekayasa Nilai ( Value Engineering) dan atau Konsultan Quantity Surveyor (QS)

3. PENGADAAN

Tahapan ini meliputi 2 kegiatan, yaitu :

• Pengadaan jasa konstruksi (project procurement)
• Pengadaan peralatan dan material. Untuk pengadaan peralatan dan material, bisa dilakukan oleh pemilik proyek (owner) atau pihak kontraktor.

Selain pihak pemilik proyek (owner) dan kontraktor, pihak konsultas perencana, manajemen konstruksi, dan atau QS juga bisa terlibat dalam tahap ini.

4.PELAKSANAAN 

Tahapan ini dapat berlangsung setelah ditandatanganinya kontrak oleh Pemilik Proyek (owner) dan pihak kontraktor. Serta telah dikeluarkannya Surat Perintah Kerja (SPK).

Tahap Pelaksanaan ini meliputi : 

• Perencanaan kegiatan di lapangan
• Pengorganisasian dan koordinasi sumber daya
• Pengendalian proyak yang bertujuan untuk menghasilkan pekerjaan tepat waktu dan biaya, serta memenuhi mutu yang disyaratkan.

Pihak-pihak yang mungkin terlibat adalah : Konsultas Pengawas (MK), Konsultan Quantity Surveyor (QS), Kontraktor, Supplier, Sub Kontraktor serta instansi terkait.

5. TES OPERASIONAL

Merupakan pengujian terhadap fungsi masing-masing bagian sehingga bangunan dapat dioperasikan.

Pihak-pihak yag mungkin terlibat adalah : Pemilik proyek (owner), Konsultan Perencana, Konsultas Pengawas (MK), Konsultan Quantity Surveyor (QS), Kontraktor, Supplier, Sub Kontraktor serta instansi terkait.

6.PEMANFAATAN DAN PERAWATAN

Biaya operasional dan pemeliharaan sangat dipengaruhi oleh tahapan sebelumnya, mulai dari tahap perencanaan sampai test operasional.

Pihak-pihak yag mungkin terlibat adalah : Konsultas Pengawas (MK, pemakai (End User) yang dapat diwakili oleh building manajer dan sebagian kontraktor spesialis.