BAB 11
PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK RUMAH
TINGGAL
A. PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN DAN HAK PAKAI ATAS TANAH
Pengertian rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi
sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan
harkat dan martabat penghuni nya, serta aset bagi pemiliknya. bentuk rumah
menurut undang-undang no. 1 tahun 2001 adalah rumah tinggal, rumah deret, dan
rumah susun.
Pembangunan untuk rumah tunggal, rumah deret, dan/atau
rumah susun, dapat dilakukan di atas tanah:
a. hak milik
b. hak guna
bangunan, baik di atas tanah Negara maupun di atas hak pengelolaan; atau
c. hak pakai di atas tanah negara.
Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Hak Guna Bangunan
(1) Hak guna bangunan adalah hak untuk
mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas
tanah yang
bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
(2) Atas
permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan
bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat diperpanjang
dengan waktu paling la
ma 20 tahun.
(3) Hak guna
bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Hak Pakai
(1) Hak
pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh
pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik
tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah,
segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan
Undang-undang ini.
(2) Hak
pakai dapat diberikan :
a. selama
jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan
yang tertentu;
b. dengan
cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.
(3)
Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung
unsur-unsur pemerasan
Ketentuan-ketentuan mengenai Hak Guna Bangunan dan Hak
Pakai untuk perumahan dapat dijelaskan sebagai berikut
a.
Hak Guna
Bangunan atas Tanah Negara
Hak Guna Bangunan atas tanah tanah negara berjangka waktu untuk pertama
kali paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20
tahun, dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.
Permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan ini
diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berkhirnya jangka waktu Hak Guna
Bangunan tersebut atau perpanjangannya. Perpanjangan jangka waktu atau
pembaharuan Hak Guna Bangunan dicatat dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota setempat. Syarat-syrat yang harus dipenuhioleh pemegang Hak Guna
Bangunan untuk perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan
adalah.
1. Tanahnya masih digunakan
dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut.
2. Syarat-syarat pemberian hak
tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.
3. Pemegang hak masih memenuhi
syarat sebagai pemegang hak
4. Tanah tersebut masih sesuai
dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang bersangkutan.
b.
Hak Guna
Bangunan atas Tanah Hak Pengelola
Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolan berjangka waktu untuk pertama
kali paaling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama
20 tahun, dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.Perpanjangan
jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna banguna ini atas permohonan pe,megang
Hak Guna Banguna setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.
Permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan
diajukan selambat=lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna
Banguna tersebut atau perpanjangannya.Perpanjangan jangka waktu atau
pembaharuan Hak Gunan Banguna dicatat dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota setempat.
c.
Hak Pakai
atas Tanah Negara
Pasal 41 ayat (2) UUPA tidak menentukan secara tegas berapa lama jangka
waktu Hak Pakai. Pasal ini hanya menetukan bahwa Hak Pakai dapat diberikan
selamaJangka waktu tertentu atau selama tanahnya digunakan.untuk keperluan yang
tertentu. Dalam peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996, jangka waktu Hak Pakai
diatur pada pasala 45 sampai pasal 49, jangka waktu Hak Pakai ini berbeda-beda
sesuai dengan asal tanahnya.
Hak Pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun,
dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun,dan dapat diperbarui
untuk jangka waktu paling lama 25 tahun.
Khusus Hak Pakai yang dimiliki departemen, lembaga pemerintahan
non-departemen, pemerintah daerah, badan-badan keagamaan dan sosial, perwakilan
negara asing, dan perwakilan badan Internasional diberikan untuk jangka waktu
yang tidak ditentukan selama tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu.
Berkaitan subjek Hak Pakai atas tanah negara ini, A.P. Parlindungan
menyatakan bahwa ada ada Hak Pakai yang bersifat publikrechttelijk, yang tanpa
right of Dispossal (artinya yang tidak boleh dijual ataupun dijadikan jaminan
utang), yaitu Hak Pakai yang diberikan untuk instansi-instansi pemerintah,
seperti sekolah, Perguruan Tinggi Negeri, Kantor Pemerintah, dan sebagainya,
dan Hak Pakai yang diberikan untuk perwakilan asing, yaitu Hak Pakai yang
diberikan untuk waktu yang tidak terbatas dan selama pelaksanaan tugasnya
ataupun Hak Pakai yang diberikan untuk usaha-usaha sosial dan keagamaanjuga
diberikan untuk waktu yang tidak tertentu dan selama melakasanakan tugasnya.
Permohonan perpanjangan jangka waktuatau pemabaharuan Hak Pakai diajukan
selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Pakai.
Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Pakai dicata dalam Buku Tanah
pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.
Syarat-syarat
yang harus dipenuhi oleh pemegang Hak Pakai untuk perpanjangan jangka waktu
atau pembaharuan Hak Pakai yaitu:
1. Tanahnya
masih digunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian
hak tersebut.
2. Syarat-syarat
pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.
3. Pemegang
hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Pakai.
B. PROSEDUR
PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK RUMAH TEMPAT TINGGAL
Hak atas
tanah dapat ditingkatkan dan diturunkan. Hal ini dapat dilakukan sesuai dengan
kepentingan dari pemegang hak atas tanah tersebut. Penurunan hak atas tanah
dilakukan untuk memenuhi kebutuhan pemegang hak atas tanah yang kemungkinan
tidak memenuhi syarat untuk memegang hak atas tanah dari tanah yang baru ia
terima. Hal ini terjadi saat sebuah badan hukum memenangkan tanah dengan Hak
Milik di lelang publik padahal badan hukum tersebut tidak diperbolehkan untuk
memiliki tanah dengan Hak Milik. Sedangkan hak atas tanah dapat ditingkatkan
untuk mendapatkan Hak Milik yang dipergunakan sebagai rumah tinggal.
a.
Peningkatan
Hak Atas Tanah
Menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah
untuk Rumah Tinggal (“Kepmeneg Agraria No.6/1998”), terdapat 2 (dua)
cara untuk meningkatkan hak atas tanah menjadi Hak Milik:
1. Hak Guna
Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal kepunyaan perseorangan
Warga Negara Indonesia (“WNI”) yang luasnya 600 m2 atau kurang, atas permohonan
yang bersangkutan dihapus dan diberikan kembali kepada bekas pemegang haknya
dengan Hak Milik.
2. Tanah Hak Guna Bangunan atau Hak
Pakai atas tanah untuk rumah tinggal kepunyaan perseorangan WNI yang luasnya
600m2 atau kurang yang sudah habis jangka waktunya dan masih dipunyai oleh
bekas pemegang hak tersebut, atas permohonan yang bersangkutan diberikan Hak
Milik kepada bekas pemegang hak.
Untuk pemberian Hak Milik tersebut, penerima hak harus
membayar uang pemasukan kepada Negara sesuai ketentuan yang berlaku.Permohonan
pendaftaran Hak Milik diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kotamadya setempat dengan surat sesuai bentuk sebagaimana yang
terdapat dalam lampiran Kepmeneg Agraria No.6/1998 disertai dengan:
1. Sertifikat
tanah yang bersangkutan.
2. Bukti
penggunaan tanah untuk rumah tinggal berupa:
1) Fotokopi
Izin Mendirikan Bangunan yang mencantumkan bahwa bangunan tersebut digunakan
untuk rumah tinggal, atau
2) Surat
keterangan dari Kepala Desa/Kelurahan setempat bahwa bangunan tersebut
digunakan untuk rumah tinggal, apabila Izin Mendirikan Bangunan tersebut belum
dikeluarkan oleh instansi berwenang
1. Fotokopi
SPPT PBB yang terakhir (khusus untuk tanah yang luasnya 200 m2 atau lebih).
2. Bukti
identitas pemohon.
3. Pernyataan
dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon pendaftarannya itu
yang bersagkutan makan mempuyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak
lebih dari 5 (lima) bidang yang seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5.000
(lima ribu) m2 dengan menggunakan contoh sebagaimana sesuai dengan lampiran II
Kepmeneg Agraria No.6/1998 keputusan ini.
b.
Penurunan
Hak atas Tanah
Menurut
Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16
Tahun 1997 tentang Perubahan Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai
dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai (“Kepmeneg Agraria No.16/1997”),
terdapat 2 (dua) macam hak atas tanah yang dapat diturunkan, yaitu:
1. Hak Milik dapat diturunkan menjadi
Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dengan jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun dan
25 (dua puluh lima) tahun.
2. Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara
atau atas tanah Hak Pengelolaan kepunyaan perseorangan WNI atau badan hukum
Indonesia diturunkan menjadi Hak Pakai atas permohonan pemegang hak atau
kuasanya dengan jangka waktunya 25 (dua puluh lima) tahun.
Permohonan
untuk mengubah Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna
Bangunan menjadi Hak Pakai diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat
dengan disertai:
1. Sertifikat
Hak Milik atau Hak Guna Bangunan yang dimohon perubahan haknya, atau bukti
pemilikan tanah yang bersangkutan dalam hal Hak Milik yang belum terdaftar.
2. Kutipan
Risalah Lelang yang dikeluarkan oleh pejabat lelang apabila hak yang
bersangkutan dimenangkan oleh badan hukum dalam suatu pelelangan umum.
3. Surat
persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan, apabila hak atas tanah tersebut
dibebani Hak Tanggungan.
4. Bukti
identitas pemohon.
Dalam hal
Hak Milik yang dimohon perubahan haknya belum terdaftar, maka permohonan
pendaftaran perubahan hak dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran Hak
Milik tersebut dan penyelesaian pendaftaran perubahan haknya dilaksanakan
sesudah Hak Milik itu didaftar sesuai ketentuan yang berlaku.
Dan dalam
hal Hak Milik yang dimohon perubahan haknya dimenangkan oleh badan hukum
melalui pelelangan umum, maka permohonan pendaftaran perubahan Hak Milik
tersebut diajukan oleh badan hukum yang bersangkutan bersamaan dengan
permohonan pendaftaran peralihan haknya dan kedua permohonan tersebut
diselesaikan sekaligus dengan mendaftar perubahan hak tersebut terlebih dahulu,
dan kemudian mendaftar peralihan haknya, dengan tetap memperhatikan ketentuan
mengenai Hak Milik yang belum terdaftar yang telah dibahas sebelumnya.
Prosedur
pemberian Hak Milik yang berasal dari tanah Hak Guna Bangunan untuk rumah
tempat tinggal, yaitu
1. Permohonan
pemberiaan Hak Milik
2. Pemeriksaan
pendaftaran pemberian Hak Milik
3. Perintar
setor pungutan
4. Pendaftaran
pemberian Hak Milik
